マンションリノベーション

マンションリノベーション｜神戸リノベーション倶楽部

中古マンションのリノベーションについて

マンションは戸建てと比較して立地が良いことが多く、ワンフロアで暮らしやすいところが魅力です。しかし、時代やライフスタイルによって住みやすい家のかたちは変わります。特にマンションはどの部屋も似たような規格でデザインされているため、人によっては「使いにくい」「好みに合わない」と感じることもあるのではないでしょうか。そんな方におすすめなのが、マンションリノベーションです。所有のマンションをリノベーションする場合はもちろん、中古物件を購入してリノベーションする場合でも、新築マンションに住み替えるよりもお手頃。自分好みに家の中をつくり変えることができ、使い勝手のよいお気に入りの家を手に入れることができます。ここでは、マンションをリノベーションする際のポイントをご紹介します。

中古マンションリノベーションのメリットとデメリット

メリットの多いマンションリノベーションですが、施工前には注意すべきポイントもしっかりと把握しておくことが大切です。リノベーションをした後になって、「こんなはずじゃなかった」と後悔しないためにも、メリットとデメリットの両方を理解しておきましょう。

メリット

新築物件を購入するよりも価格が安い
自由に間取りを変更できる
周辺環境が事前に確認できる

リノベーションは、新築マンションを購入するより価格が安いことが何よりも魅力。所有のマンションをリノベーションする場合でも、中古マンションをリノベーションする場合でも、新築よりもコストを抑えて新築と同様の家に生まれ変わらせることができます。間取りが決められた新築マンションよりも、自分のライフスタイルに合わせて柔軟に間取りを変更することができ、住みやすく使い勝手の良い住まいを手に入れることができます。また、既存の物件に住むため周辺環境が事前に分かり、コミュニティをゼロから構築する新築物件に比べてトラブルが少なく安心です。

デメリット

耐久性や耐震性に不安がある
工事内容によっては住むまでに時間がかかる
ローンの金利が高い場合がある

建物の経年劣化による耐久性の低下や建築時の耐震基準の低さが一番の不安要素です。一見して分からない部分に劣化が及んでいることがありますし、住宅の構造によっては希望のリノベーションができない場合もあるので、施工業者や建築士などに相談してみましょう。リノベーションの内容によっては、住みながらのリノベーションができなかったり、工事期間が長引き住むまでに時間がかかることもデメリットの一つ。また、リノベーションの費用の支払いにリフォームローンを利用すると、住宅ローンより高い金利が適用されるため、支払い総額が高くなる場合があります。

中古マンションリノベーションの費用について

中古マンション購入時

中古マンションを購入してリノベーションする場合は、物件費用の他に諸経費が必要です。諸経費とは、不動産会社への仲介手数料や登記費用、住宅ローン事務手数料などのこと。物件価格にばかり頭がいきがちですが、諸経費は物件価格の8?10%前後と決して安い価格ではありません。購入前から諸経費もしっかりと予算に入れておきましょう。
リノベーションにかかる費用

リノベーション費用は、工事の規模や使用する材料によって大きく異なります。まずはリノベーション会社に見積もりをとってもらって、理想の住まいが予算内に収まるかどうかを確認しましょう。予算をオーバーしてしまう場合は、リノベーションする場所や使う材料に優先順位を決める必要があります。
居住後にかかる費用

マンションの管理費や毎年の固定資産税など、居住後にかかる費用負担は決して軽くはありません。また、忘れがちなのが引っ越しや家具や家電、カーテンなど生活用品にかかる費用。一つひとつは高くなくても、一度に揃えるとなると出費はかさみます。リノベーション前に、全ての費用を洗い出して把握しておきましょう。

ローンに関する注意点

住宅ローンの検討期間は余裕を持つこと: 物件を決めてからローンを組むまでの間は、「早く決めたい」と気持ちが焦って十分にローンを検討しないまま契約をしてしまう方もいます。しかし、ローンは今後の人生を左右する契約です。金利や毎月の返済金額、借入期間など、複数の機関で比較しておきましょう。物件探しの段階から、前もってどのようなローンがライフスタイルに合うのか十分に検討しておくと、契約時にもスムーズに進めることができます。

中古マンションの購入価格だけでなく諸費用も考慮した借り入れを: 諸費用とは、不動産業者などに支払う仲介手数料や登記費用、固定資産税の清算金などのことをいいます。一般的には物件価格の8?10%程度が必要と言われており、例えば4000万円の物件を購入すれば別途320?400万が必要ということになります。現金で用意しておくのが一般的ですが、住宅ローンに組み込んだり諸費用ローンを利用できる場合もあります。ローンの利用可否や支払いのタイミングについては、あらかじめ不動産業者に確認しておきましょう。

中古マンション購入時はローンの借入期間は短いことが多い: 築年数が古い中古マンションを購入する場合は、銀行による担保評価が著しく低くなります。そのため、中には借入期間に制限を設ける銀行もあり、月々の返済額が高くなる可能性があります。ただし、銀行によって中古マンションに対する見解は異なっており、返済比率が低い場合や契約者の年収や勤務先などの評価が良い場合は築年数制限がなくなる銀行もあります。事前に情報を集めて、比較することをおすすめします。

借り入れ金額の上限が低いことも: 借入可能額は、主に契約者の年収が大きく影響しますが、住宅の担保評価によっても左右されます。そのため、評価の低い中古マンションの場合は、借入期間だけでなく借入金額の上限が低くなる場合もあります。ただ、これも銀行によって見解が異なるため、インターネット等で確認しておきましょう。

中古マンション購入でのフラット35の利用時に注意したいこと: フラット35を利用できるかどうかは、住宅金融支援機構の定める基準をクリアしている必要があります。基準に適合しているかどうかは、検査期間や適合証明技術者による物件調査を行い、合格することで証明されます。基準には耐久性や築年数も含まれるため、中古マンションは新築マンションよりも不利であると言えるでしょう。
しかし、築10年以内の中古マンションで、新築分譲時に同基準を満たしていることが確認されている場合は、適合証明手続きを省略することができます。すでに物件検査を受けている中古マンションは「中古マンションらくらくフラット35」で検索することができるので、チェックしてみてください。

住宅ローン控除を受けたい場合は築年数に注意: 一定の要件を満たせば、住宅ローン減税制度（住宅ローン控除）を利用することができます。ただし、マンションの場合は築25年以内という制限が設けられているため、これを超える築年数の物件では減税制度を利用できません。住宅ローンのメリットを大きくしたいなら、築年数を念頭に置いておくことが大切です。

団地の魅力

1.緑が多く、スペースにゆとりがあること

多くの団地は、昭和30?50年頃に山林を切り開いて建てられました。そのため、団地の敷地内やその周辺にはいまだに多くの自然が残っています。子どもが自由に遊べる公園や散歩できる緑地などがあり、住まいと自然が共存していることが団地暮らしの大きな魅力です。
また、団地は広い敷地を使ってゆったりと建てられています。隣の棟との間隔も広く、日当たりや風通しがよい環境で生活ができ、子育て世代にもおすすめです。
2.立地条件が良いこと

団地は、戦後のまちづくりの流れの中から生まれました。そのため、団地の周辺には商業施設や学校、病院、公共交通機関も同時に建設されており、生活する上でとても便利に街が形成されています。大規模な団地になると、敷地内に商店や郵便局など生活に必要な施設が配置されていることもあり、車を必要としないコンパクトなライフスタイルを送ることができます。
3.人情味溢れる付き合いがあること

自治会や子ども会などのコミュニティは今も健在。共用部分の掃除や子どもが楽しめる夏祭り、フリーマーケットなどの行事を通じて住民同士がつながり、親睦を深めることができます。子育て世代や高齢者だけの世帯にとって、こうしたあたたかな交流は心強いもの。特に子育て世代は、子どもを見守る大人の目がたくさんあることで安心して暮らすことができます。
4.建物のシンプルさに愛着を感じること

団地の室内は、キッチンとダイニングに、3つの個室からなる3DKが主流です。凝ったデザインや間取りではなく、室内はいたってシンプル。そのシンプルさに魅力を感じる人もいますし、シンプルな間取りをうまく活用して大胆なリノベーションを楽しむ人もいます。個人の考え方次第で、幅広い暮らし方を楽しめるのも団地の間取りの特徴です。

団地リノベーションの注意点

壁式構造になっていること: 団地の多くは、建物の荷重を柱で支える「ラーメン構造」ではなく、壁で支える「壁式構造」になっています。面で支えるため揺れに強くて丈夫で、大きな地震時にもその効果を発揮します。ただし、構造上壊せない「構造壁」があり、これを撤去することはできません。リノベーションで壁を抜いて全ての部屋をスケルトンにして、そこに新しい部屋を作りたいという方もいますが、一部の壁は残ったままになるということは念頭に置いておきましょう。

在来浴室になっていること: 築年数の古い団地では、浴室の多くがユニットバスではなく在来工法です。この場合、居室と浴室の間の壁が耐力壁になっている場合があり、撤去することができません。浴室の形を大きく変更したい場合には注意が必要です。
また、古い浴室は防水性が低下している場合もあります。タイルの張り替えなど、お風呂場を一新する際には内部の防水処理も同時に行うことをおすすめします。

直天井、直床になっていること: 団地では、直天井、直床になっているケースが多く見られます。直天井とは、天井スラブに直接塗装したりクロスを貼って仕上げた天井のこと。この場合、天井裏の空間がなく、天井高を上げることはできません。また、直床とは、床スラブの上に直接フローリングやカーペットが貼られている床のことです。直天井も直床も、配線や配管の移動や新設をするスペースがなく、照明器具やキッチン、トイレの位置を変更することが難しくなります。

エレベーターがないこと: 昭和に建てられた団地では、5階建てでもエレベーターがないケースが珍しくありません。4階、5階に住む人は毎日の階段の上り下りはかなり大変でしょう。特に小さなお子さんや高齢者世帯では思わぬ事故が起こる危険性もあります。
ただし、エレベーターの管理費が不要な分、毎月の負担は軽くなりますし、4階、5階と上階になるにつれて物件価格も比較的安くなります。長い目で見て、住み続けられるかどうかを慎重に判断することが重要です。

リノベーションする中古マンション選びのポイント

point1リノベーションに適しているかの確認

鉄筋コンクリートの中古マンションには、柱や梁で建物を支える「ラーメン構造」と、壁と床で建物を支える「壁式構造」の2種類があります。ラーメン構造の場合は壁を抜いて部屋を作り直すといった自由度の高いリノベーションが可能ですが、壁式構造の場合は、構造に関係のない壁しか抜くことができないため、リノベーションの自由度が制限されます。中古マンションを選ぶ際は、ラーメン構造か壁式構造か、また壁式構造ならどの壁が構造壁なのかを事前にチェックしておきましょう。
そのほか、防音効果のあるフローリング以外は認めないなど、マンション規約によって使用する素材等が制限されている場合もあります。
point2中古マンション周辺の確認

立地や日当たり、風通しなどを確認することはもちろんですが、中古マンションの場合は耐震性能の事前チェックが欠かせません。現行の耐震基準を満たしていれば大地震にもある程度は耐えることができますが、1981年6月以前に建築確認を受けた建物は、耐震性が不足している恐れがあります。ただし、1981年6月以前の中古マンションであっても、耐震適合証明を受けている物件であれば、新耐震基準相当の耐震性を有しています。安心して暮らすためにも、適合証明の有無を必ず確認しておきましょう。
また、騒音などの住民間のトラブルがないかといったことを事前にチェックできるのが中古マンションのメリット。長く住む場所なので、何度か現地に訪れて様子を見ておくことをおすすめします。
point3マンションの管理状況の確認

マンションの住みやすさを決める大きな要素が「管理体制」です。エントランスなどに目がいきがちですが、自転車置き場や駐車場、ゴミ捨て場など、目立たない場所こそしっかりと確認を。こうした共用部分が整理整頓されていないなら、管理体制や安全性にも問題があるかもしれません。管理費は安いけれど管理が行き届いていない、というのは本末転倒です。管理体制は、管理費の安さではなく、サービス内容と費用が見合っているかどうか、また生活する上で必要なサービスが整っているかどうかを重視しましょう。
point4ローンを組めるかの確認

中古マンションは、担保評価が低いためもともと十分なローンを受けにくいという側面がありますが、そもそも建築物自体がローンを組めない構造になっている場合もあります。
例えば、再建築不可物件です。現在は「接道義務」という規制によって、道幅が4m以上の道路に2m以上接していなければならないと決められていますが、接道義務が定められる前に建てられた築年数の古いマンションでは、現在の法律に違反している場合もあります。こうした、既存不適格建築物は住宅ローンを組めないか、組めたとしても融資額が減額されます。
また、専有面積が狭い場合や、土地面積が小さい場合も住宅ローンの評価額は低くなります。

担当から

リノベーションでは、水回りや電気、ガスなどの設備も最新タイプに取り替えて、新築のような暮らしを楽しめることが大きなメリットです。ライフスタイルの変化に合わせて、所有のマンションをより自分らしい家に生まれ変わらせることもできますし、中古マンションを購入してリノベーションする場合にも、より個性的な家づくりができます。資産価値も上がるため、後々売却を考える場合にも有利です。

担当橋本拓也

リノベーションの種類についてよくある質問

所有のマンションをリノベーションするときの注意点は？

室内の所有権は購入者にあるため、自由にリノベーションできますが、管理組合に届出を出すなどの手続きが必要な場合もあります。その他、制限を設けている場合や構造上改装できない部分があることも。バルコニーや窓なども共用部分にあたるため、勝手に改装することはできません。また、大掛かりなリノベーションの場合は住みながら工事ができないため、一時的な引っ越しが必要です。
中古マンションを購入してリノベーションするなら、築何年くらいの物件が良いですか？

築20年を過ぎると価格は下げ止まるため、極端に言えば築20年でも築30年でもそれほど物件価格は変わらないことが多いです。逆に、古い物件のほうが大規模リフォームが行われていて快適性や安全性が増している場合も。古いマンションを購入する場合は、築年数よりも安全性や管理体制、リノベーションのしやすさで選ぶほうが良いでしょう。逆に、築5年ほどの新しいマンションの場合はリノベーションするにはもったいないように思われます。
予算を抑えるポイントは？

中古マンションを購入する場合は、物件のエリアを変えたり、古い築年数の物件を選ぶことで物件価格は抑えることができます。リノベーション費用を抑えるには、優先順位を決めることが何より大切。水回りの設備を最新にしたいなら、フローリングの素材は無垢ではなく「無垢風」で妥協するなど、価格とクオリティの折り合いをつけていきましょう。