戸建てリノベーション

戸建てリノベーション｜神戸リノベーション倶楽部

戸建てのリノベーションについて

理想の暮らしを実現する家づくりの中で、最近人気を集めているのが持ち家や購入した中古戸建のリノベーション。新築物件を建てたり購入するのと比べるとコストが安くすみ、個性的な家づくりを叶えられるところが人気の理由です。
お気に入りの住まいを自分好みの間取りやインテリアでカスタマイズして、思い描く理想を形にできます。

戸建てリノベーションのメリットとデメリット

戸建てのリノベーションにはいくつか注意が必要です。例えば、ブレーカーの電圧が不足していたり、下水が通っていなくて浄化槽を使用していたり、都市ガスではなくプロパンガスを使用していたり。住宅にある既存の設備が改修したい設備と規格が合わない場合は、別途工事が必要となって費用も膨らみます。
戸建てリノベーションを選択する場合は、十分にメリットとデメリットを理解しておくことが大切です。

メリット

新築よりコストを抑えられる
自由に設計できる
家の特徴を生かせる

戸建てリノベーションの最大のメリットは、新築物件より価格が安く抑えられること。所有の住宅をリノベーションする場合でも、中古物件を購入してリノベーションする場合でも、新築よりもコストを抑えて新築と同様の家に生まれ変わらせることができます。自分のライフスタイルに合わせて壁や柱を抜いて間取りを変更したり、キッチンや浴室などの設備を最新のものに入れ替えたりと、リノベーションの自由度も高いです。また、その家が持つ良さを生かしたリノベーションも可能。個性的で味わい深い住まいが実現できるのは、戸建てリノベーションならではです。

デメリット

耐震性・耐久性が劣る場合がある
住むまでに時間がかかる
ローンの金利が高くなる傾向にある

住宅は、築年数が古いほど老朽化が進み、耐震性や耐久性が低下している可能性が高くなります。特に、新耐震基準が適用される前に建築された住宅では、リノベーションとは別に耐震工事が必要になる場合も。リノベーションの範囲が大きいほど、工事費用が大きくなることはもちろん、工期が長引き、住むまでに時間がかかります。また、リノベーションの費用の支払いにリフォームローンを利用すると、住宅ローンより高い金利が適用されるため、支払い総額が高くなる場合があります。

中古戸建リノベーションの費用について

中古戸建購入時

所有の物件ではなく、中古物件を購入してリノベーションする場合は、物件価格の他に、不動産業者等への仲介手数料や登録免許税、住宅ローン手数料などの諸経費が必要です。諸経費は通常、ローンに組み込まず現金で支払うのが一般的なので、どのような諸経費があり、合計でいくらかかるかを確認しておきましょう。
リノベーションにかかる費用

工事を行う範囲や規模によって、費用は大きく異なります。イメージしているリノベーションが予算内でできるか、リノベーションを行う会社にしっかり確認を。予算オーバーになってしまったら、優先順位を決めて十分に検討することをおすすめします。
居住後にかかる費用

固定資産税は毎年まとまった金額で支払うことになります。また、外壁塗装や屋根塗装、設備機器の入れ替えなど、定期的なメンテナンス費用は今後ずっと必要です。このほか、家具などのインテリアにも意外に費用はかかるもの。予算に組み込んでおきましょう。

ローンに関する注意点

住宅ローンの検討期間は余裕を持つこと: どの金融機関でどの住宅ローンを組むか、金利は変動にするか固定にするかなど、ローンの種類や組み方、借入金額や借入期間によって総支払額は大きく変わります。それだけに、事前に銀行や商品を十分に比較検討しておきたいもの。焦って契約しないよう、前もって調べておくことが大切です。

中古戸建の購入価格だけでなく諸費用も考慮した借り入れを: 諸経費には、不動産会社などに支払う仲介手数料や住宅ローン手数料、不動産の登記費用などがあり、物件価格の8～10%ほどかかります。例えば、4000万円の物件なら320～400万が別途必要になるということ。その負担は決して軽いものではありません。予算に組み込み、無理のない支払い計画を立てましょう。また、諸費用を支払うタイミングは契約時に半分、引き渡し時に残りの半分を支払うのが一般的ですが、全額を一気に支払う場合もあるため、事前に不動産業者に確認しておきましょう。

中古戸建購入時はローンの借入期間は短いことが多い: 新築と比較すると、中古戸建は金融機関による担保評価が著しく低くなる傾向にあります。銀行によっては借入期間が短く設定されており、月々の返済額が高くなる場合も。中古物件への評価は銀行によって差があり、契約者の年収や勤務先などの評価が良い場合は制限がなくなることもあるので、銀行の住宅ローン相談会やホームページ等で情報を集めておくことをおすすめします。

借り入れ金額の上限が低いことも: 金融機関による担保評価が低いことは、借入期間だけでなく借入金額にも影響します。中には借入金額の上限が低くなり、十分な融資を受けられない可能性もあるので、注意が必要です。ただし、この点も銀行によって見解が異なります。事前に確認しておきましょう。

中古戸建購入でのフラット35の利用時に注意したいこと: フラット35を利用するには、物件が住宅金融支援機構が定める要件を満たしている必要があります。検査機関や適合証明技術者による物件検査に合格すれば、適合証明書が交付されます。検査には2～5万円の費用が必要で、手続きには約1週間かかるため、余裕をもってスケジュールを組みましょう。
検査項目は、床面積や構造、耐震性など。そのため、築年数が古く、長い間メンテナンスされていない中古戸建では、検査に合格することは難しいでしょう。

住宅ローン控除を受けたい場合は築年数に注意: 一定の要件を満たせば、住宅ローン減税制度（住宅ローン控除）を利用して税の優遇措置が受けられます。控除を受けられる要件は、床面積が50㎡以上で築25年以内の耐火建築物もしくは築20年以内の非耐火建築物であること。住宅ローンのメリットを大きくしたい場合は、物件購入時に築年数に注意しましょう。ただし、上記の築年数を超えていても、既存住宅瑕疵保険に加入している場合や、耐震評価が「等級1～3」でかつ住宅性能評価書の交付を受けている場合、耐震基準適合証明書の交付を受けた場合は控除を受けることができます。
また、バリアフリー改修や省エネ改修を行なった場合は、住宅ローン減税より他のリフォーム減税制度を活用したほうが還付金が多くなる場合があります。

古民家の魅力

1.材料の強度が良いこと

古民家では、今では珍しいどっしりとした木材の梁や柱が使用されています。希少価値が高く、醸し出す雰囲気も独特で味わい深いのが特徴。古民家ならではの魅力が感じられます。主な材種はヒノキやケヤキ。非常に質がよく耐久性が高いと言われています。
2.資源の保護になること

古民家には、伝統的な細工が施された建具や希少価値のあるガラス窓などが使用されていることが多いです。大規模リノベーションをする際にも、こうした価値のある部材を残しておいて、再利用することができます。また、木材もしっかりとした木を使っているため、表面にカンナをかけて磨くだけで艶が蘇ります。
3.固定資産税が軽減できること

建物の築年数が古いほど、建材としての資産価値が低く評価されるため、固定資産税額は軽減されます。新築では数十万かかる課税額が数万円で済むことも。ただし、リノベーションで増築をするとその部分は新築とみなされて評価額が上がります。
4.デザインに独自性がでること

昔ながらの建具や囲炉裏などが残っている家や、広々とした独特の間取りを持つ家は、古い建物ならではの深い味わいがあります。これらを壊すことなく、上手に活かしたリノベーションを行うことで、落ち着いた雰囲気のある暮らしを楽しむことができます。

古民家リノベーションの注意点

断熱性が良くないこと: 古民家の多くでは、断熱材が用いられておらず、空気が建物全体に流れるような仕組みになっています。隙間風の通り道も多く、冬は寒いという声がよく聞かれます。リノベーションを行う際は、壁や屋根、床下などへの断熱対策を行うことをおすすめします。

耐震性に不安があること: 古民家に使用されている木材自体の強度は高いものが多いですが、老朽化や構造の面から見ると耐震性が高いとは言えません。購入前には専門家による建物診断を依頼し、耐震性をチェックしておきましょう。必要に応じて、耐震工事を同時に行うことをおすすめします。

想定以上に費用がかかること: 内装や外観だけでなく、水道、電気、ガスなどの設備機器や配管などが古く、リノベーション費用が余計にかかってしまうことがあります。また、古民家に似合う材料を使おうとすると逆に材料費が高くついてしまうことも。廃材処分にも費用がかさみます。

リノベーションする古民家選びのポイント

point1リノベーションに適しているかの確認

長い間住むことになる家なので、耐力があるかが重要です。地盤や基礎をチェックして、傾きや沈下がないか確認を。また、床下や屋根裏に湿気による傷みやシロアリ被害や雨漏りがないかも確認しましょう。劣化が見られる場合は、梁や柱を補強したり一部を交換したりしなければなりません。工事費が増えるだけでなく、本来の雰囲気が壊される可能性もあります。リノベーションで古民家の良さが失われるのは本末転倒。基礎はそのまま使える元気な家を選びましょう。
point2物件周辺の環境などを確認

周辺環境をリサーチし、暮らしやすい環境かどうかを確認することが大切です。昼夜での違いはもちろん、季節によっても暮らしやすさは変わります。大雨や台風の被害がないか、冬の積雪や凍結はどうか、生活に直結する情報はインターネットや不動産会社から集めましょう。不動産会社には、「こんな暮らし方がしたい」と具体的に伝えることで、それに合った物件資料をもらえます。また、希望の物件が見つかったら、遠隔地であっても何度か見学にいくことをおすすめします。
point3ローンを組めるかの確認

古民家にそのまま住む場合、担保評価が低すぎたり築年数が古すぎるという理由で住宅ローンが少額になるか、最悪の場合ローンが組めない可能性もあります。しかし、リノベーションをすれば住宅の価値は上がるので、違反建築物でなければ融資は受けられるでしょう。

担当から

戸建てのリノベーションは、理想通りに住まいづくりができるかどうかを確認することが重要です。
また、中古物件を購入してリノベーションする場合は、物件を選ぶ前にどんな暮らしがしたいかをできる限り明確にイメージしておき、それを叶えるにはどれくらいの築年数でどんな周辺環境かを考えておくことが大事です。
また、どんなに周辺環境が良くても、老朽化が進んでいる住宅はリノベーション費用が高くなり、おすすめできません。家の安全性を判断するには床下や屋根裏なども見ておく必要があるので、建築士など専門家の検査を受けることをおすすめします。

担当橋本拓也

戸建てリノベーションについてよくある質問

耐震性を調べてもらうにはどうすればいいですか？

Re神戸では、住宅購入前に有資格者による無料の建物診断を実施し、各部の劣化状況や構造耐力などを調査いたします。ご希望の方には耐震診断も行なっていますので、お申し付けください。
リノベーションができない中古戸建はありますか？

基本的にはどんな住宅でもリノベーションは可能です。ただし、地盤や基礎、構造躯体の状態が悪い住宅の場合、リノベーションを行うと新築以上の費用がかかってしまう場合もあり、おすすめできません。
リノベーションで断熱性を上げることはできますか？

はい、できます。壁や床に性能の良い断熱材を仕込むことで、断熱性は向上します。また、古い窓を撤去して高気密の窓サッシに変更したり、既存の窓にもう一枚サッシを取り付け、二重サッシにすることも効果的です。